“国五条”细则牵动各方神经

3月1日，楼市调控“国五条”细则出台，细则中“出售自有住房严格按转让所得20%计征个税”备受市民关注。3月4日，受新“国五条”政策影响，沪指暴跌3。65%，地产股罕见出现跌停潮，当日也是“国五条”细则出台后的首个工作日，我市房管局交易大厅人潮骤增，市民纷纷想在新“国五条”细则正式实施前赶上政策末班车。仅3月5日，市房管局交易大厅二手房过户量为111户，比平时翻了近10倍。“国五条”细则牵动了各方神经，我市二手房出现了交易小高峰。

■现象

市房管局交易大厅人潮骤增

3月5日11时，记者来到市房管局交易大厅，“私房登记”窗口依然被二三十名市民包围着。工作人员告诉记者，从3月4日上班起，交易大厅人潮就没有断过，不断有人来询问相关事项，跟房产过户有关的几个窗口尤其热闹，包括办理房产过户、办理住房查询证明、交纳地税的窗口，每个窗口前都挤了不少人。3月4日以来，已有205名市民办理了过户手续。

二手房交易咨询量明显增加

3月2日，楼市调控“国五条”细则公布的第二天上午，家住纬三路的王先生就到“万佳”二手房房地产经纪公司门店咨询相关事宜，并告诉工作人员，如果有买家，他已经挂牌一个多月的房子可以再便宜1万元。

3月5日，记者在万佳二手房地产经纪公司采访时，不到10分钟的时间里，不计电话咨询，仅上门的市民就有5批，均为卖房咨询。“万佳”负责人周福成介绍，这两天挂牌的数量明显增多，大部分都是想在新的税费政策下来之前出手，而更多的是将报价降低的卖房者。

记者随机采访了多个房产经纪公司，情况基本相同。

■调查

“国五条”细则牵动了谁的神经?

随机采访中，房改房、房本未满5年的房、二套房等都成了“国五条”细则出台后让排队办理二手房过户手续的市民着急的理由。

◆房本未满5年过户多交好几万

市民李女士2月底在东方苑看中了一套房本不足5年的二手房，已经交了1万元定金，“国五条”细则的出台让她特别纠结，“这套房房产证没有满5年，办理过户要交评估价5。5%的营业税，但是如果暂时不办理过户，新政策一落地又要多交差价的20%，这些税款名义上是卖方出，但实际上大多数情况下都会转嫁给买方。”

以李女士看中的90平方米、房龄未满5年的商品房为例，如果以27万元买入36万元卖出，新税费政策实施前，除去工本费、手续费和常规税种外，卖房者需缴纳5。5%的营业税(房龄满5年无需缴纳)1。9万元;如果我市实行二手房个人所得税按差价20%征收的政策，卖房者还需多缴纳(36万元-27万元)×20%=1。8万元的个人所得税。但如果李女士现在不买，又会损失1万元定金，李女士有些骑虎难下。

◆房改房将多交更多税款

市民张女士出售一套1998年的房改房，本来她和买方不怎么着急，但“国五条”细则出台后，张女士和买房的人都有些着急，他们决定尽快交易。这套房当初是单位的福利分房，张女士花了5万元买的，现在以32万元的价格出售，如果缴纳20%的个人所得税，将多出(32万元—5万元)×20%=5。4万元税款，“算上通货膨胀，我们没有赚很多，这部分税款无论是我交还是买方交，都会很心疼。”

◆改善性需求也受到限制

刘先生的孩子长大了，他想换一套大一点的房子，但是因为现在住的房子并没有出手，他打算买的这套房就成了二套房，如果缴纳20%的个人所得税，将多出不少税款。为了赶在“国五条”细则落地前买到看中的房子，他和房主商量着提前办理过户，“我们买二套房目的是自住，不是投资，如果限制这部分改善性需求，我觉得不太合理。”

◆手里有多套房压力不小

80后小夫妻小蔡和他的妻子名下各有两套房，目前没有出售的打算，但不排除将来出售的可能。“国五条”细则出台后，学经济的小蔡意识到国家对楼市的调控政策越来越严格，他想赶在政策落地前将其中三套房过户给名下无房的亲属。“现在暂时没有征收多套房税收，但从目前的情况看，这种可能性还是存在的，把房子转到无房亲属名下其实是在规避一部分损失。”

■声音

房地产销售：刚需仍占“半壁江山”

我市某房地产公司营销总监表示，“国五条”细则推出后新楼盘定价会更加谨慎：“开发商以后推出的新楼盘定价肯定会考虑到新政策的影响，定价标准最多与目前持平。”

据这位营销总监介绍，“国五条”在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控主要集中在两方面，一是切实保证保障性住房;二是优化普通商品住房供应，形成有效供给，这也将抑制房价加速上涨的势头。由于目前我市有购房刚性需求的市民仍然占据了购房人数的“半壁江山”，“国五条”对这部分购物者是开绿灯的，“国五条”细则的出台对房产界调整营销策略指明了方向。

新楼盘：市民目前对新楼盘持观望态度

我市某售楼中心负责人告诉记者，最近几天来看房的市民大多已经知道了新颁布的“国五条”细则，售楼中心并未出现客源减少的现象，来看房的市民依旧很多，不过成交量不大，市民还在持观望态度。我市如果实施“国五条”细则，新楼盘会比二手房有一定优势。

业内人士：二手房交易市场或进入冰冻期

“万佳”二手房房地产经纪公司负责人周福成分析认为，交易税费提高意味着成本提高，会让不少人选择购买新房，二手房市场或许在一段时间内进入冷冻期。此次政策对于楼市的影响如何，还要视地方性调控政策的出台情况而定。